최근 서울시를 비롯한 여러 지방자치단체에서 토지거래허가제(토허제) 해제를 추진하거나 검토하면서, 부동산 시장의 변화에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 토허제는 특정 지역에서 부동산 투기를 억제하기 위해 정부가 도입한 제도로, 일정 규모 이상의 토지를 매입할 경우 지자체장의 허가를 받아야 합니다. 하지만 규제가 완화됨에 따라 주택 및 토지 시장에서 예상되는 영향을 분석해 볼 필요가 있습니다.
1. 토지거래허가제의 개념과 배경
1) 토지거래허가제란?
토지거래허가제는 부동산 투기 방지 및 실수요자 보호를 목적으로 1978년 도입된 제도입니다. 특정 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 허가를 받도록 하고, 실수요자만 매입할 수 있도록 제한하는 것이 특징입니다. 예를 들어, 서울 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구와 용산구가 대표적인 토지거래허가구역으로 지정되었으며, 주택 외에도 상업용지, 공업용지 등의 거래도 규제 대상이 될 수 있습니다.
2. 토허제 해제 배경과 주요 지역
최근 몇 년간 부동산 시장은 정부의 강력한 규제 정책으로 인해 위축된 상태였다. 하지만 2023년 이후 금리 인상 둔화와 부동산 경기 침체로 인해 정부는 일부 규제를 완화하는 방향으로 정책을 수정하고 있다.
1) 토허제 해제 지역
서울시는 2024년 강남 3구와 용산구 일부 지역의 토지거래허가제를 해제하면서, 강남·서초·송파·용산·마포 등에서 주택 거래가 활발해졌습니다. 이와 함께 경기 성남, 하남, 고양, 부산 해운대구 등 일부 지역도 토허제 해제 검토가 이루어지고 있습니다.
2) 해제 이유
부동산 시장 침체 완화: 2022~2023년 동안 금리 인상과 경기 불확실성으로 인해 부동산 시장이 급격히 위축되었으며, 거래량 감소로 인해 시장 회복이 필요했습니다. 실거주자 및 투자자들의 거래 활성화 유도: 강남·서초·송파 지역에서 실거주 목적의 거래가 막히면서 주택 시장이 경직되었기 때문에, 규제 완화를 통해 거래를 촉진하고자 했습니다. 주택 공급 확대 필요성: 정부는 재건축·재개발 등의 도시정비사업을 활성화하기 위해 규제를 완화하여 주택 공급을 원활하게 추진하고자 합니다.
3. 부동산 시장에 미치는 영향 분석
1) 단기적 영향
① 거래량 증가
토지거래허가제가 해제되면 그동안 억제되었던 매매 수요가 급증할 가능성이 큽니다. 특히 강남·서초·송파 등 인기 지역에서는 대기 매수세가 강했던 만큼, 거래량 증가가 가시적으로 나타날 것으로 예상됩니다.
② 집값 상승 가능성
토허제 해제 후 일부 지역에서는 집값이 상승할 수 있습니다. 규제가 풀리면서 투자 수요가 유입되면 단기적으로 가격 상승이 이루어질 가능성이 큽니다. 특히 재건축·재개발 예정 지역에서는 사업성이 높아져 매수세가 몰릴 것으로 보입니다.
③ 갭투자 및 투기 수요 증가
그동안 토허제로 인해 차단되었던 갭투자 및 단기 투기 수요가 일부 재개될 가능성이 있습니다. 특히 전세가율이 높은 지역에서는 갭투자자의 움직임이 활발해질 수 있으며, 이는 가격 상승 압력을 가중시킬 수 있습니다.
2) 중장기적 영향
① 주택 시장 양극화 심화
토허제 해제가 강남권과 일부 인기 지역에서만 적용될 경우, 서울 및 수도권 내 주택 시장 양극화가 심화될 가능성이 있습니다. 강남, 용산, 마포 등은 가격이 오르는 반면, 비인기 지역은 상대적으로 가격 상승이 제한될 수 있습니다.
② 재건축·재개발 활성화
강남·서초·송파 등 재건축 대상 지역에서는 사업 추진 속도가 빨라질 가능성이 큽니다. 기존 토허제가 해제되면서 조합 설립, 추진위원회 구성 등이 보다 원활하게 진행될 것으로 보입니다.
③ 대출 규제 완화 시 집값 추가 상승 가능성
정부가 향후 대출 규제까지 완화할 경우, 자금력이 있는 투자자들의 유입이 더욱 빨라질 것입니다. DSR(총부채원리금상환비율) 완화, LTV(주택담보대출비율) 상향 조정 등이 동반될 경우 집값 상승 속도는 더욱 가팔라질 수 있습니다.
④ 전세시장 영향
매매 활성화로 인해 전세 수요가 줄어들면서 전세 가격이 안정될 가능성도 존재합니다. 그러나, 갭투자가 증가하면 전세가율이 상승할 수 있어 전세 시장도 불안정할 수 있습니다.
4. 정부 대응 및 정책 방향
정부는 토허제 해제 이후 부동산 시장 과열을 방지하기 위해 다음과 같은 정책을 검토할 가능성이 큽니다.
1) 대출 규제 유지 또는 완화 여부 검토
토허제 해제 이후 대출 규제를 완화할 경우 거래 활성화가 예상되지만, 집값 급등을 막기 위해 신중한 접근이 필요합니다. DSR 및 LTV 조정 여부가 시장 흐름을 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.
2) 추가 규제 또는 보완 정책 시행 가능성
만약 부동산 시장이 과열 조짐을 보이면 다시 규제 강화가 이루어질 수도 있습니다. 정부가 토지거래허가제 재도입 가능성을 언급할 경우, 단기적인 시장 불확실성이 커질 수 있습니다.
3) 공급 확대 정책과 병행 추진
부동산 시장 안정화를 위해 공공주택 및 3기 신도시 공급을 확대할 가능성이 큽니다. 도심 내 재건축·재개발 프로젝트를 적극 지원할 수도 있습니다.
5. 결론 및 전망
토지거래허가제 해제는 부동산 시장에 단기적으로는 거래 활성화와 가격 상승을 유도할 가능성이 큽니다. 하지만 중장기적으로는 재건축·재개발 활성화, 시장 양극화 심화, 전세 시장 변화 등 다양한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 앞으로 정부의 대출 규제, 추가 규제 여부, 공급 정책 등이 시장 흐름을 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다. 토허제 해제 후에도 부동산 시장의 불확실성이 높은 만큼, 신중한 투자 전략과 시장 분석이 필요합니다.